南阳市新野县儒林新城楼管人员不称职，物业不作为[编号:733357]

网友：

您好！现将具体事宜向您反馈如下：

经新野县房产中心调查核实，您反映的外墙渗水问题系儒林新城12号楼，该楼栋于2014年12月30日竣工，2015年5月交房，业主2023年向物业客服反馈渗水问题，由于建筑外墙的质保期为5年，反馈时间已超过质保期。且本栋楼房为拆迁安置房，由于一些拆迁户没有及时缴纳大修基金，目前暂无法启用大修基金流程。关于您提到的对物业费的用途的疑惑，现将物业费构成说明：

    1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。用于支付物业管理人员的劳动报酬、社保费用以及法定福利，以保证物业服务团队的稳定运行和专业服务的提供。

    2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不含中修和大修）。包括小区内电梯、消防设施、二次供水设备、路灯、楼道灯、给排水管道、配电室等共用设施设备的日常维修养护。

    3、物业管理区域清洁卫生费用。涵盖公共区域的清洁卫生，如楼道、道路、广场、停车场等的清扫，垃圾的收集、清运以及垃圾桶等清洁设备的购置与维护费用。

    4、物业管理区域绿化养护费用。用于小区内绿化植物的修剪、施肥、浇水、病虫害防治、补种等养护工作，以及绿化工具、肥料、农药等物料的购置费用。

    5、物业管理区域秩序维护费用。支付秩序维护人员的工资、服装费、安保器材购置与维护费，以及小区门禁系统、监控系统的运行与维护费用，以保障小区内的安全秩序。

    6、办公费用。物业管理企业的办公费用，包括办公用品购置、通讯费、水电费、交通费、固定资产折旧费等。

7、物业服务企业固定资产折旧。物业服务企业用于物业管理活动的固定资产，如办公设备、交通工具等，按照规定进行折旧计算的费用。

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。为小区内的共用部位、共用设施设备以及可能对第三方造成的责任购买保险的费用，以降低物业管理企业的风险。

9、法定税费。根据国家规定，交纳的所有税费。

10、经业主同意的其它费用。经业主大会同意或物业服务合同约定，用于其它必要的物业服务项目所产生的费用。

综合上述，您反映的外墙脱落维修费用物业无义务承担，如启用维修基金需等该楼栋业主将维修基金交齐后按照维修基金使用办法相关规定履行流程后才能使用。同时，我单位要求物业公司，加强楼管及从业人员学习培训，对业主反映的问题及时协调解决，物业公司应按照《物业管理条例》相关要求及与业主签订的《物业服务合同》中约定，切实履行物业的职责，做好物业管理工作，服务好业主。

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