有关文华南阳天地住宅区域物业服务质价不相符问题的举报[编号:770533]

  王 留言　　  2024-12-15 16:26:53

　　北京明润万家物业管理有限公司南阳分公司于2019年5月9日，与南阳市鑫阳置业有限公司签订《文华南阳天地前期物业服务合同》，2019年7月30日，南阳市宛城区房地产管理处出具《河南省前期物业管理项目中标备案通知书》，2020年9月南阳市鑫阳置业有限公司发函通知各业主可以办理交付入住，通知各业主与北京明润万家物业管理有限公司南阳分公司办理交房入住手续，在办理交房入住手续过程中各业主被该物业公司要求只有与该公司签署《前期物业服务协议》缴纳物业费方能办理交房入住手续！而依据《商品房销售管理办法》和《建筑法》第六十一条规定，交房应向业主出具五证，两书，一表！即“五证”包括《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。“两书”包括《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。一表为《建筑工程竣工验收备案表》。而2020年9月本小区交房时期并未向各业主提供上述手续，本小区在当时未经过验收达到合格！因此存在交房手续不合法的情况！而该物业公司在交房过程中利用业主急于收房的心态，迫使各业主与该物业公司签署《前期物业服务协议》也有趁火打劫，趁人之危的嫌疑！因此各业主与该物业公司签署《前期物业服务协议》是否为全体业主真实意思的表述存疑。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述法律规定该物业公司显然在本小区尚未验收合格时就开始向各业主收取物业费的行为属于违法行为！ 依据《南阳物业管理条例》第四十四条规定：“承接新物业前，物业服务企业应当与建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业的共用部位，共用设施设备进行检查验收！四十五条规定：实施承接查验的物业应具备：建设工程竣工验收合格，取得城乡规划，消防，环保等部门出具的认可或准许使用文件………….”。 第四十七条规定：“物业服务企业擅自承接未经查验或承接不符合交付条件的物业，因物业共用部位，共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任！” 而北京明润万家物业管理有限公司南阳分公司入驻本小区以来，各业主不断向该公司口头，电话，微信反映本小区存在的公共设施不到位的问题，该公司总是推托说是开发商的问题应由开发商处理！按照上述行业法规，该公司的行为显然不合法，且侵害各业主权益！ 依据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条”建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。 目前本小区内存在的因商业部分开业造成的噪音污染，油烟污染等情况已给各业主生活，身心健康造成损害，而该物业公司不管不问的行为显然违反上述法律规定，商业平台屋面也属于公共区域的一部分，按照上述法律规定应属全体业主所有，而该公共区域显然未经验收合格，存在缺陷需要处理，该公司承接了本小区的物业即属于擅自承接未经查验或承接不符合交付条件的物业，因物业共用部位，共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任！ 根据南阳市宛城区人民法院（2023）豫1302民初10048号判决文书及南阳市中级人民法院2024年3月26日下发的二审生效判决文书第11页载明：“从一审二审提交的证据及本院工作人员实地走访调查来看，明润万家物业南阳分公司提供的物业服务存在缺少门禁设施，电动车辆乱停乱放，小区院内及楼道堆放杂物，商户摊位占据小区公共区域等较多瑕疵，与合同约定服务管理质量存在较大的差距。…………..综合考虑明润万家物业南阳分公司提供的服务质量，酌情定涉案物业费按照1.3元/月/平方的标准缴纳”。 由此可知根据人民法院查明情况，该公司收取物业费标准确实存在质价不符的情况，而根据2024年4月23日本小区部分业主反馈2024年7户和物业和解，物业撤诉，业主当场交钱，法院不留案底。100平以上的业主减免500，以下的根据面积不同，有减免300和400的。说明该公司因担心自身服务不好，引起业主大面积追究，故与部分业主和解私了，主动减免部分物业费！然而该公司的行为又对未与贵公司诉诸公堂的业主造成了权益上的损害，该公司为维持自身不当得利，采取了部分私了，主动减免物业费，不留案底的做法！至此我们认为该公司应停止对未减免物业费的业主的权益侵害行为，理应统一进行物业费减免！ 根据2024年12月13日部分业主反馈情况，本小区内依然存在大量公共区域维修不到位，电动车辆乱停乱放，院内无公共区域交通标识，指引，警示等标志的情况！如院内路面不平整，凹凸不平，地砖破裂未及时维修更换。电梯卫生未及时打扫清理，楼梯间墙面破洞未修复，楼梯间安全指示灯脱落，各楼层电梯厅吊顶破损未修复等情况！ 据此我们认为该公司提供的物业服务存在严重的质价不符情况，人民法院查明的质价不符情况还需补充！ 根据行政法规规定，物业管理费收费标准继续实行分级制度，分为一级、二级、三级和四级四个标准。各级标准的具体费用如下： 一级标准：每月每平方米1元（已包含税、费）。这一标准适用于高品质住宅小区，要求小区封闭管理，绿化率高，配备完善的休闲活动中心和体育设施，同时拥有先进的安防系统等。 二级标准：每月每平方米0.75元（已包含税、费）。适用于中等品质住宅小区，要求小区基本封闭，有一定的绿化面积和休闲活动空间，以及基本的安防设施。 三级标准：每月每平方米0.5元（已包含税、费）。针对一般住宅小区，要求小区有固定管理服务用房，绿化率不低于25%，并配备简单的体育活动器械和设施。 四级标准：每月每平方米0.35元（已包含税、费）。适用于基本满足居住需求的住宅小区，要求小区基本封闭，有简单的绿地、树木和植物。 而目前本小区物业收费远远超出上述规定，且本小区的物业服务完全不符合上述规定。根据《南阳市物业服务收费管理实施办法》第六条，第七条，第八条，第九条规定前期物业服务收费应实行政府指导价。原因如下： 1.业主没有参与选聘，没有就协议内容和价格进行商定，前期物业服务协议完全是商品房买卖合同的“附带捆绑”协议，且价格和内容完全由建设单位与物业服务人确定，不是业主的真实意思表示。 2.前期物业服务是必需品，是居民持续性的刚性支出，事关老百姓的切身利益，必须由政府出面干预。 3.成立业主大会后的物业服务收费交给市场定价没任何问题，最起码业主可以参与合同内容及价格的商定。而且当前各地限价限的都是住宅前期物业收费。 因此该公司在本小区收取物业费存在违法情节，对业主权益造成损害！ 综上所述，我们认为目前该公司收取的物业费1.57元/月/平方，质价不符，只满足政府规定指导价的三到四级标准，因此本小区物业服务费理应降低至0.35-0.5元/月/平方！前期已收取的3年物业费存在多收多拿，不当得利的情况，理应退还各业主或在2025年度物业费中予以冲抵！