有关文华南阳天地物业服务质价不符问题的反映[编号:770984]

  王 留言　　  2024-12-28 11:49:02

　　文华南阳天地超过20%联名签署的下列文件书面文本我们已提交呈送给南阳市宛城区仲景街道办事处物业科和南阳市宛城区仲景街道办事处东关社区！我们提请宛城区政府对下列文件表达的意见和诉求进行督办，同时申请宛城区政府安排街道办事处和东关社区组织文华南阳天地开发商鑫阳公司对业主联署签名情况进行核验，同时要求政府组织开发商鑫阳公司对业主们关心的文华南阳天地小区交付时期电梯是否包含电梯刷卡机的情况进行书面说明！我们申请宛城区政府督办仲景街道办事处和东关社区按照20%以上业主的联名诉求，主持组织召开业主大会，对有关文华南阳天地的物业服务问题及收费问题这一事项进行表决，并对物业公司明润万家存在的违法违纪行为进行行政处罚！ 致：南阳市宛城区仲景街道办事处东关社区物业办公室 有关文华南阳天地小区物业北京明润万家南阳分公司在该小区服务质量不达标的问题我们已在《有关文华南阳天地住宅区域物业服务质价不相符问题的告知函》中进行了详细的列举！现将该《有关文华南阳天地住宅区域物业服务质价不相符问题的告知函》副本提交给贵单位，并将相关证据提交给贵单位！有关北京明润万家物业管理有限公司南阳分公司存在的问题在《告知函》中已列举过的在本文中就不再列举！本次提交的《有关文华南阳天地住宅区域物业服务质价不相符问题的告知函》和提交给贵单位的本文《有关文华南阳天地物业服务质价不符问题的反映》已于2024年12月15日至2024年12月22日期间由超过文华南阳天地全体业主的20%业主联署签名同意，已达到提议召开业主大会的比例。 本次主要因南阳市中级人民法院于2024年3月26日查明文华南阳天地小区物业服务存在质价不符的情况后，北京明润万家物业管理有限公司南阳分公司的服务质量依然没有任何提升，反而服务越来越差！且北京明润万家物业公司存在诸多违法行为因不在前诉人民法院查明的诉请范围内，而未被人民法院查明，因此本次请求贵单位介入处理该物业公司的相关问题，并对该物业公司进行监管并对该物业公司违法违规的事实进行查明，以及对本小区业主关心的关于该公司收取物业费质价不符问题进行处理及回复！ 我们认为很多业主入住小区之初，都曾幻想从此会过上安宁祥和的日子。但入住小区以后会发现，好日子没来到，苦日子才刚刚开始，烦心事会结伴而来，而且连绵不绝。而这些烦恼几乎都与小区的物业服务有关，特别是所谓“前期物业”，更是业主苦难的根源。原因如下：1.不得不交的高昂物业费。2.越来越差的物业服务。3.不知去向的公共收益。4.没有归宿感的陌生家园。“前期物业”期间，业主不像主人，没有做主人的尊严，而自称“管家”的物业公司把持小区，成为真正的主人。法律规定的业主种种权利，在此期间，统统无用。除了交物业费，业主不知道自己还有什么权利！ 本次有关物业费质价不符，服务质量提升事宜由本小区D2-2-504业主召集，小区各楼推选代表参与本次由东关社区主持与明润物业的价格商谈。以下问题未得到妥善解决前暂停物业费缴纳！ 经征2024年12月15日至2024年12月22日期间集意见广大业主诉求如下： 一、依据河南省高级人民法院和南阳市中级人民法院，南阳市宛城区人民法院到文华南阳天地小区走访调查认定结果对于2024年3月26日之前的物业费按照法院认定的商品房1.3元一平方/月结果执行，对于2020年至2024年3月之前多收取物业费予以退还或抵充2025年物业费。 二、对于2024年3月26日之后的物业费依照广大业主提供的证据呈现情况，依然存在法院认定的质价不符情况，同时因涉及物业公司以开发商存在遗留问题拒不提供服务，负有查验责任的明润物业公司非法进驻却不承担相应责任，由广大业主为其非法行为买单的情况，因此应折价补偿，将物业费降低至1.27元一平方/月以下的合理范围之内（不得以交12月送3个月等营销手段规避需明确服务价格）。或免除全体业主两年物业服务费以进行补偿。 三、因前期物业服务协议有关价款，业主没有参与，属于绑定协议，且质价不符，明润物业违法进驻小区，违法收费等问题。服务依然没有改善，依然问题重重，且设施老化，缺乏维修，业主要求根据实际情况与物业公司进行议价。解除前期物业公司收费标准及笼统含糊其辞的服务内容，重新定价及重新明确服务内容。 四、废除物业公司未经业主同意违法私自安装的电梯卡，同时物业公司理应对其违法私自改造电梯破坏业主共有财产导致的电梯经常性不能正常运行对业主造成的损失进行赔偿。 五、根据目前情况如明润万家物业公司不能满足上述三条广大业主诉求，提议应由社区主持，依法召开文华南阳天地业主大会，对解除明润万家物业公司前期物业服务收费标准的收费条款及服务条款，重新议价后与明润物业重新签署价格条款及明确服务内容（避免太过笼统权责不明）事项进行表决！ 六、重新商谈的本小区物业收费标准，应进行书面公示，到主管部门进行备案，并向全体业主公示备案手续！ 七、明润物业日后提供的相应服务理应明确究竟能够达到什么标准，由物业公司提供书面报告进行详细说明。 八、明润物业应提供其成本开支，审计报告，利润报表，以实际发生的发票，合同等相关手续作为依据，供业主们审议 九、违法收取装修押金，应予以退还，物业无执法权，无权利替行政部门代行执法权，有颠覆国家政权的嫌疑，该违法行为应立即停止。 经征集广大业主意见反馈目前本小区服务不达标将问题归类呈现如下： 一． 物业人员配置不符合住建部下发标准 未达到管理人员配置要求：1、主任1人（20万平米以上设主任助理）　　2、客服主管1人（8万平米以上）3、保安队长1人　4、维修主管1人（小区业主在800户以上，50000平米以上写字楼）的标准！ 未达到其他人员配置要求：1、客户助理：按每人300户业主计，超过300不足600按每增加100以上增加1人，以此类推；2、维修人员：80000平米以下设3人（含班长），8万——10万设4人（设主管）；10万以上每增加3万平米增加1人；3、保洁人员：每10000平米配置1人，设班长1人，商务楼每5000平米配置1人；4、绿化人员：按建筑面积8万平米（或800户业主）配置1人，20万平米——30万平米设班长1人，30万平米以上设主管1人，容积率小于3.5以下可增加设1人。 二． 公共区域收益不公示，主要表现在： 1. 广告费和场地费收入不透明未公示。 2. 很多盈利项目只要给钱随意进驻，未向业主公示公共区域的经济收益，比如水站，小卖部，菜鸟驿站。 三． 与明润万家物业公司公示的对“共用设施设备进行日常管理和维修养护”相比完全没有达标或无服务。 主要表现在如下几个方面： 1.楼梯间卫生及墙面破损未修复 2.D2-1和安置房单元口顶棚玻璃破裂未维修 3.走廊照明设施损坏不维修 4.每栋楼每层电梯厅吊顶均存在不同程度破损未进行及时维修 5.小区院内路面地砖破损严重不更换修复，地面凹凸不平。 6.安全通道照明设施和应急等缺乏维修，无照明。 7.电梯缺乏定期检修，D1电梯上下时有异响，电梯门无法打开，并有夹人现象，存在安全隐患。c1有部电梯关门时一直存在异响，有部电梯上楼时抖动，有异声。电梯监控失效，孩子困电梯两次，急救铃失效，电梯内信号差。 8.下雪没有清理路面，楼道口也没有铺防滑垫，业主摔跤，有严重的骨折住院。 9.过道灯坏了，找物业半个月，都不进行维修，最后物业群里问了一句，被踢出群聊了。 10.小区院内室外夜间照明设施不到位，照明黯淡无光。 四． 未达到明润万家物业公司公示的“设施设备标志齐全，规范”。 主要表现在如下几个方面： 1. 每层每个电梯无电梯编号标识，遇到问题导致业主无法准确说出自己所在电梯。 2. 每栋楼缺乏楼层标识，导致业主识别楼层困难，带来生活不便。 五． 未达到物业公示的对共用设施设备定期组织巡查做好巡查记录的标准！ 主要表现在： 1.缺乏对电梯，消防设施，排污管道等设施的巡查巡检，且无巡查巡检记录。 2.因小区排污管道缺乏巡查巡检，且缺乏维护清理已导致本小区多个业主室内下水管道多次反水，在向市长热线12345投诉后方才维修清理。 3.小区院内下水管道未定期巡检维修，导致小区院内多次积水，反水，污水横流！ 六． 未达到该物业公司公示的“消防设施设备完好，随时可以启用，消防通道畅通”标准。 表现如下： 1.院里车辆乱停乱放隐藏着重大的消防安全隐患，占用消防通道时有发生。 七． 未达到该物业公示的“小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全规范”标准。主要表现在： 1.小区院内路面凹凸不平，显然属于大型车辆进入压垮路面，至今未进行修复 2.小区院内电动车停车区域缺乏停车标识及指引 八． 未达到该物业公司公示的“住宅区道路，广场，停车场，绿地等每日清扫一次，楼道每日清扫1次，每周拖2次。楼梯间扶手每周擦抹2次，共用部位玻璃每月清洁1次，路灯楼道灯每两个月清洁1次，及时清除道路积水，积雪”的标准。主要表现在： 1. 楼层卫生半月见不到保洁打扫，墙面渗水已近两年却没有人处理 2. 步梯卫生太差，缺乏定期打扫，楼梯间扶手完全没有擦抹过一次 3. 每个单元顶棚玻璃从交房至今未打扫清理一次 4. 电梯内卫生极差，1楼旁随地大小便无人清理，电梯经常坏，轿厢内卫生差；楼道卫生标准低，请公示楼栋内卫生标准及保洁频次。 5. 小区院内下水道严重破坏，雨天积水太深，从不清理。 6. 草坪经常踩到狗屎，楼顶狗屎，楼道有屎有尿未定期清理卫生。 九． 未达到该物业公示的：“共用雨水，污水管道每年疏通1次；雨水，污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏”要求。表现如下： 1. 小区院内一旦下雨经常积水，污水横流，说明物业从来未疏通清理 2. 因缺乏维护清理已导致本小区多个业主室内下水管道多次反水，在向市长热线12345投诉后方才维修清理。 十． 从未实施过该物业公示的“小区根据季节性进行消毒和灭虫除害”服务标准 十一． 从未实施过该物业公示的“对车辆的行驶和停放秩序实施管理”服务标准。 主要表现在： 1. 未清理院内杂乱状态，做到人车分离，并解决车辆清出院内摆放和充电问题。 2. 外来车辆在广场停车场停放缺乏管理 3. 未规范小区外围占道经营，方便进出车辆 4. 未清理不是业主的僵尸车辆 5. 自行车丢了去物业上也没人管，让自己坐电脑跟前查监控，物业责任心差，服务态度差，拒不服务！ 十二、违法违规收取装修押金，架空人民政府，代人民政府行使执法权，压制业主言论自由，对小区实行白色恐怖治理！主要表现在： 1. 违反《物业管理条例》第十九条规定违法收取装修押金和垃圾清运费。 2. 收取装修押金后以替人民政府代行执法权，以政府监管部门名义扣押或扣除装修押金。 3. 通过装修违法催缴物业费，预存下一年物业费才能办理装修手续。 4. 服务态度差，打压业主言论自由，不允许业主发表对物业不利的言论，在小区内对业主进行恐怖统治，不允许对物业提意见！多个业主反映因对物业工作提出问题被物业公司T出群聊！ 5. 强制指定安装改造暖气，从中谋利的暖气改造施工广告在小区电梯内肆意粘贴，却撕毁业主寻物启示！ 6. 物业公司的便利店占用业主公共区域经营！ 十三、其它违法问题 1. 违反《民法典》第二百七十八条规定电梯作为建筑物的附属设施，其管控措施的实施应属于业主共同决定的事项，物业公司无权擅自决定。物业设置电梯卡变相违法催缴物业费限制业主使用电梯，显然违反上述法律规定。 2. 未经业主同意物业无权安装刷卡机，未经安监局批准物业公司安装电梯刷卡机属于违法改造安装。而本小区电梯因为物业私自改造电梯导致电梯经常出现故障，从而带来安全隐患，因此产生的电梯运行维护成本明润万家物业应向全体业主进行赔偿！ 3. 物业费用使用未定期向业主书面及电子版公示。 4. 连续缴四年物业费了，物业公司从未主动开具税务发票，疑似有偷税行为。 十四、其它问题 1. 未对开发商没做到位的问题跟踪、监督、并要求及时处理。 2. 未对业主提出的合理要求及时处理，并反馈。 3. 小区电梯内楼道内监控全覆盖，增加充电桩及合理规划停车区域 4. 电梯不能直达负一负二停车场，限制业主使用电梯 5. 小区门禁问题，业主配合录用识别，一直未实施，门口商贩问题。。 6. 取缔院内的窟窿眼砖，根据入住人流规划好停车区。 7. 未按政府测量业主真实房屋面积收取物业费，多收的请退回。 8. 容积率严重超标，绿化面积严重不足。 9. 保安未按要求聘请身强力壮的年轻人，都是些老人， 10. 商品房和安置房物业费应统一不能区别对待，商品房没享受过物业任何特殊服务不应多交费 11.理应每层楼道都应加装摄像头，以保证安全。 12.不开西门，给业主出行和生活带来不便和困扰。 对于上述问题我们要求物业公司逐条书面回复，明确解决处理时间，明确如不能如期解决的处罚措施！ 此致 文华南阳天地广大业主 2024-12-23(定稿)