关于请求南阳市宛城区住房和城乡建设局依法履职、统一执行生[编号:781775]

  周瑞东 留言　　  2025-11-20 22:18:57

　　申请人： 文华·南阳天地小区业主 地址：南阳市宛城区新华路文华·南阳天地小区 被申请单位： 南阳市宛城区住房和城乡建设局 申请事项： 请求贵局依据《河南省物业管理条例》、《民法典》关于公平原则与质价相符的规定，以及已确认整个小区服务不达标的生效司法判决，立即履行法定监管职责，对北京明润万家物业管理有限公司南阳分公司（下称“明润物业”）采取以下行政监管措施： 1. 责令明润物业严格执行河南省高级人民法院（2024）豫民申5166号生效判决所确认的事实，立即将本小区所有商品房的物业费标准统一并永久性调整为1.27元/月/平方米。 2. 基于同一判决所认定的全小区服务不达标之事实，责令明润物业对安置房物业费标准进行公平核减，以实现全小区“质价相符”。 3. 对明润物业长期服务不达标、违法加装梯控、拒绝公示公共收益等违法行为立案调查，并依法予以行政处罚，责令其彻底整改。 事实与理由： 一、 生效判决已对全小区物业服务“质价不符”作出终审认定，其事实认定适用于全体业主。 南阳市宛城区人民法院及河南省高级人民法院的生效判决，均已明确认定明润物业提供的服务“存在较多瑕疵，与合同约定存在较大差距”。此司法认定是针对“文华·南阳天地小区”整体物业服务质量的结论，而非仅针对某一楼栋或商品房业主。 既然服务不达标是覆盖整个小区的客观事实，那么“质价相符”的法律原则理应同等适用于全体业主，包括安置房业主。 二、 安置房业主同样承受劣质服务，却未能享受费用核减，显失公平。 1. 判决事实的普适性：判决所依据的门禁瘫痪、电梯故障、环境卫生脏乱、消防隐患等问题，是整个小区共同面临的系统性故障，安置房区域并未能幸免，甚至可能因位置等原因处境更劣。生效判决确认的服务不达标事实，是安置房物业费同样应当核减的充分理由。 2. 公平原则的必然要求：《民法典》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。” 在确认全小区服务不达标的前提下，仅核减商品房费用而维持安置房原价，构成了对安置房业主的歧视性待遇，违背了基本的公平原则。贵局作为监管机构，有责任纠正此种不公。 三、 宛城区政府已正式回复，明确指示应由主管部门协助执行判决。 宛城区政府在2025年11月19日的官方回复中（问题编号：781030）明确确认了生效判决的认定，并指出“应由主管部门协助执行判决内容”（附件一）。“协助执行”不仅包括执行商品房费用的核减，更应包括依据判决所认定的事实，纠正全小区范围内的“质价不符”问题。 四、 明润物业多项违法违规行为持续侵害业主权益。 1.基础服务缺位： 卫生清洁长期不到位、安保人员配置不足且形同虚设（未履行封闭管理承诺）、公共下水管道及化粪池经年不清理。明润万家物业至今拒不提供其在本小区内提供物业服务的依据即：员工花名册打卡记录，消防室值班记录，门卫登记记录，公用设施设备维护保养记录，电梯维保合同及款项支付凭证，业主来电来访记录，咨询投诉记和跟踪回访记录，业主满意度记录，保安巡岗记录，保洁和检查记录，绿化养护记录；员工雇佣合同，薪资流水，社保缴纳凭证，外包合同，银行流水等能够证明北京明润万家物业公司有能力，有资格作为一个合格的物业企业按照合同要求提供了合格的物业服务的必要证据。 具体如：小区门卫至今没有任何访客登记出入管理措施，形同虚设，任何人可以随意出入而不必登记，导致本小区C座发生多起有案可查的盗窃事件。 每个单元顶棚玻璃破损，至今不能维修，造成小区居民进出单元玻璃掉落的安全隐患！ 小区内下水和化粪池经年累月不清理导致小区内经常性出现污水拥堵冒出地面甚至居民室内，明润物业拒不处理只有在广大居民拨打12345市长热线投诉的情况下明润万家物业方装模作样的敷衍处理一下。 因明润物业的违法进驻，拒不提供服务导致本小区居民生活在水深火热之中，明润万家物业报喜不报忧，通过压制言论自由等违法手段对业主们的不满和不同意见进行肆意打压. 2.人员资质存疑： 物业公司人员配置（包括关键岗位如消防控制室操作人员等）是否达标、持证（如消防员证，消防设施操作员证，物业经理证，安全员证，安全管理和作业人员证，低压电特种作业操作证等相关必要证件）情况不明，难以保障基本服务能力与安全。 3.推诿塞责： 对于业主反映的问题，物业常以开发商、万达公司、社区甚至业主自身责任为由推诿，拒绝履行服务义务。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，物业服务企业需按约提供符合标准的服务方可主张物业费。明润万家物业长期、普遍的服务缺失，已构成对合同义务的根本性违反。 4、明润万家物业拒不履行法定义务，拒绝公示关键信息。 依据《河南省物业管理条例》第四十三条第四项、第五项的强制性规定，物业服务企业必须公示物业服务费用收支情况、公共水电分摊情况、物业共用部位及设施设备经营收益与支出情况、公共车位/车库经营收益与支出情况。明润万家物业长期拒绝公示上述信息，严重侵犯业主知情权和监督权，其行为本身即构成违法，亦使其收费主张缺乏透明度和事实基础。 5.违法侵占公共区域及收益，实施不当胁迫。 (1). 侵占收益： 结合第四点，其拒绝公示公共收益，存在侵吞该部分属于全体业主收益的重大嫌疑。 (2). 违法霸占胁迫： 物业未经行政主管部门批准，擅自改变东广场规划用途，并以此公共区域作为要挟工具，对不缴纳物业费的业主实施“不交费不让停车”的胁迫行为。此举不仅侵害业主对共有部分的使用权，更是以违法手段催缴费用，性质恶劣。 综上，生效判决所确认的“服务不达标”事实，是贵局对全小区物业费进行统一监管、确保“质价相符”的坚实基础。我们恳请贵局依法履职，不仅督促物业执行对商品房的判决，更应依据同一事实，保障安置房业主的公平权利，并对所有违法行为一并进行查处。 我们期待贵局在法定期限内展开调查并书面答复处理结果。若逾期未履职，我们将依法寻求后续法律救济。 此致 南阳市宛城区住房和城乡建设局 附件： 1. 宛城区政府2025年11月19日市长信箱回复截图 2. 生效判决书关键页复印件 日期：2025年11月20日